Nakladatelství Sagit, a.s.

Oblast: Občanské právo

Anotace:

• Novelou se zvětšuje míra smluvní volnosti stran a zpřesňují se některé pojmy.
• Definice nebytových prostor se rozšiřuje tak, aby byly jasné i případy, u kterých byly dosud aplikační pochybnosti:

  -	zavádí se příkladmý výčet činností, jejichž provozování se předpokládá v nebytových prostorách (výroba, obchod, služby, výzkum, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti),
  -	specifikují se druhy prostor, které se považují za nebytové (archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov),
  -	výslovně se stanoví, že v rámci tzv. společných částí domu nejsou nebytovými prostory pouze prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy - dosud zákon uváděl, že nebytovými prostory nejsou všechny společné části domu.

• Mění se obsah a další náležitosti nájemní smlouvy:

  -	nově musí být součástí smlouvy také dohoda o úhradách za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení,
  -	již se nevyžaduje dohoda o splatnosti nájemného a úhrad, ale přímo ze zákona platí (§ 7), že pokud tato dohoda není, platí se v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce,
  -	podmínkou platnosti nájemní smlouvy již není dohoda o způsobu platby nájemného,
  -	nově se stanoví, že v případě, že jde o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru; v této souvislosti nově také platí, že hodlá-li nájemce změnit v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru předmět podnikání a ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití nebytových prostor, je povinen oznámit to pronajimateli a vyžádat si jeho předchozí písemný souhlas, pokud se strany nedohodnou jinak.

• Pronajimateli se ukládá umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.
• Nájemce již není přímo ze zákona povinen hradit náklady spojené s obvyklým udržováním, ale ponechává se na smlouvě, aby tyto záležitosti upravila; pokud smluvní dohoda není, hradí tyto náklady pronajimatel.
• Výslovně se stanoví, že nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu

  -	pouze na dobu určitou (dosud nebylo jednoznačně vyloučeno přenechání i na dobu neurčitou),
  -	na základě písemné smlouvy s podnájemníkem.

• Mění se ustanovení týkajících se skončení nájmu:

  -	smluvní strany si mohou sjednat i jiné výpovědní důvody, než které jsou uvedeny v zákoně, případně mohou libovolné zákonné důvody vyloučit,
  -	zavádí se nový zákonný důvod výpovědi ze strany pronajimatele, a to v případě, že nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajimatele,
  -	v případě, že dojde ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý nebytový prostor nachází, není nájemce ani pronajimatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět, pokud není dohodnuto jinak; toto je nový princip vycházející z rovnosti smluvních stran (jde o výjimkou z obecného principu zakotveného v § 680 odst. 3 občanského zákoníku),
  -	zpřesňuje se, že nájem zaniká pouze při takovém zániku nájemce-právnické osoby, která nemá právního nástupce.

• V přechodných ustanoveních zákona je řešen dopad nové úpravy na právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí její účinnosti.

K tomuto zákonu viz též DANĚ.

Novelizovaný předpis:

• Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění zákonů č. 403/1990 Sb., č. 529/1990 Sb., č. 229/1991 Sb., č. 540/1991 Sb., č. 302/1999 Sb. a č. 522/2002 Sb.

Související platný předpis:

• Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů