Nakladatelství Sagit, a.s.

Níže uvedené informace se vztahují k dopadu zákona č. 39/2020 Sb. do tématu:
Živnostenské podnikání, podpora podnikání, volný pohyb služeb

Novelizovaný předpis:

• Zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů

Anotace:

A) K zákonu č. 39/2020 Sb.

• Hlavním důvodem pro přijetí nového zákona je především ochrana klienta vůči zprostředkovateli realitních obchodů.
• Poskytování realitního zprostředkování je v současné době upraveno pouze v rámci živnostenského zákona, kde je “realitní činnost” zařazena mezi živnosti volné, na které se vztahují pouze všeobecné podmínky provozování živnosti (svéprávnost a bezúhonnost), ale nejsou stanoveny jakékoli odborné podmínky a pravidla pro výkon činnosti realitního zprostředkovatele.
• Nový zákon upravuje zejména:
  • rozsah zprostředkovatelské činnosti; výslovně se uvádí, že poskytování úschovy finančních prostředků v rámci zprostředkovávané záležitosti nejsou zprostředkovatelé oprávněni nabízet; pro případ, že o úschovu zájemce sám písemně požádá, jsou pro úschovu stanoveny striktní podmínky,
  • realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování; klient má právo požadovat po realitním zprostředkovateli prokázání pojištění; stávající realitní zprostředkovatelé jsou povinni se pojistit do dvou měsíců od nabytí účinnosti tohoto zákona,
  • smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu, přičemž se stanoví náležitosti, které musí smlouva obsahovat; mj. musí být jasně stanovena výše provize nebo způsob jejího určení,
  • ve smlouvě o realitním zprostředkování musí být uvedena informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu realitního zprostředkování, o nichž realitní zprostředkovatel ví či s ohledem na svoji odbornost vědět má,
  • realitní zprostředkovatel má povinnost informovat zájemce o realitní obchod o tom, že má sjednanou provizi v konkrétní výši od druhé strany realitního obchodu (tzv. dvojí provize),
  • výslovně se stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu (tzn. smlouvu o nabytí vlastnického práva k nemovité věci), popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy; toto neplatí v situacích, kdy zájemce je podnikatelem,
  • řeší se problematika výhradního realitního zprostředkování tak, aby byl chráněn zájemce o zprostředkování,
  • bylo-li realitní zprostředkování se spotřebitelem (nepodnikatelem) ujednáno na dobu neurčitou, výpovědní doba může činit nejvýše 1 měsíc,
  • stanoví se podmínky pro výplatu provize; výplata by v principu měla nastat až po uzavření realitní smlouvy (tzn. smlouvy o nabytí vlastnického práva k nemovité věci); je-li i přesto ujednána záloha na provizi, nesmí být vyšší než 2/3 celkové provize,
  • definují se přestupky, kterých se může realitní zprostředkovatel dopustit, přičemž sankce může činit až 1 mil. Kč,
  • zákon se nevztahuje na ubytování.

B) K zákonu č. 455/1991 Sb.

• Do přílohy č. 2 živnostenského zákona  – vázané živnosti – se doplňuje nová živnost „Realitní zprostředkování“ a stanoví se požadovaná odborná způsobilost (vzdělání, praxe) pro činnost realitního zprostředkovatele.
• Z přílohy č. 4 – živnosti volné – se z položky 58 vypouští slova “Realitní činnost”.
• V příloze č. 5 – seznam živností, jejichž výkon je podnikatel povinen zajistit pouze fyzickými osobami splňujícími odbornou způsobilost, a odborné způsobilosti pro výkon těchto činností –  se vkládá nová živnost „Realitní zprostředkování“ a stanovují se podmínky odborné způsobilosti fyzických osob.
• Stávající realitní zprostředkovatelé mohou ve své činnosti pokračovat po dobu 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona; v této době musí ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „realitní zprostředkování“ a doložit splnění podmínky odborné způsobilosti; pro zajišťování výkonu činnosti fyzickými osobami splňujícími odbornou způsobilost platí dvouletá lhůta.