Oblast: Občanské právo

Novelizované předpisy:

• Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
• Zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

Anotace:

A) K zákonu č. 40/1964 Sb.

• Do 31. 12. 2010 se u nájemního bydlení uplatňovalo v celé ČR regulované nájemné podle zákona č. 107/2006 Sb.; tento zákon stanovoval pravidla pro postupné (tedy regulované) zvyšování nájemného a současně také novelizoval občanský zákoník, do kterého zakotvil princip, že pokud nájemné není regulované, sjednává se dohodou (§ 696 odst. 1 obč. zákoníku). Toto ustanovení občanského zákoníku nabylo od 1. 1. 2011 na důležitosti, protože regulace nájemného skončila a nájemné se tedy sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Je třeba připomenout, že pro některá města (Praha, České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín) a dále pro obce Středočeského kraje s počtem obyvatel nad 9 999 platí dosavadní regulace až do 31. 12. 2012.
• Ve vztahu ke sjednávání nájemného stanoví novela tento postup, který je účinný již od 25. 5. 2011 (všechny ostatní body novely jsou účinné až od 1. 11. 2011):

  -	nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného,
  -	pokud nájemce souhlasí, zvyšuje se nájemné od třetího kalendářního měsíce od doručení,
  -	pokud nájemce do dvou měsíců nesdělí, že se zvýšením souhlasí, má pronajímatel právo v lhůtě dalších tří měsíců navrhnout, aby výši nájemného určil soud,
  -	soud stanoví takové nájemné, které je ke dni podání návrhu v místě obvyklé,
  -	obdobná procedura se použije také tehdy, pokud se na soud obrátí nájemce s návrhem na snížení nájemného,
  -	uvedený postup není aplikovatelný pro určení nájemného u družstevního bytu.

• Kromě nové úpravy týkající se nájemného přináší novela také další změny:

  -	u přechodu nájmu je hlavní změna v tom, že i když nájem bytu přejde po smrti nájemce na někoho jiného, skončí nejpozději uplynutím dvou let - nový nájemce je tedy v užívání bytu časově omezen; to neplatí pro osoby starší 70 let a pro osoby mladší 18 let avšak pro ty pouze do doby, než dosáhnou 20 let,
  -	pokud nájemce trvale opustí společnou domácnost (např. když se rodiče odstěhují do nového bytu nebo domu), nájem bytu již nepřechází jako dosud na děti a další osoby; toto se netýká druhého z manželů,
  -	pronajímatel má nově právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu, což dosud nebylo možné; toto se netýká osob blízkých,
  -	v zájmu zabránění přeplněnosti bytů se zakotvuje právo pronajímatele požadovat, aby v bytě žil jen přiměřený počet osob a všechny tyto osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách; pronajímatel má rovněž právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím dalších osob do bytu,
  -	zrušuje se možnost výměny bytu bez souhlasu pronajímatele (mj. se tím omezí nelegální trh s nájemními byty).

• Novela vkládá do občanského zákoníku úpravu služebních bytů, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení, která byla dosud obsažena v zákoně č. 102/1992 Sb. (viz níže) s tím, že nepřebírá ustanovení beze změny, ale výrazně je mění.

Související platný předpis:

• Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu

B) K zákonu č. 102/1992 Sb.

• Právní úprava služebních bytů, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení, která byla obsažena v tomto zákoně, se přesouvá do občanského zákoníku (viz výše).